2019年是美国“9·11”事件18周年。自从本·拉登把世贸双子大楼“强拆”之后，全世界的人都很关心，怎样才能把这个美国标志性的建筑重建起来。
机缘巧合，我曾经参与到世贸重建中去。从2002年起我们开始研究，2003年着手起步，到目前，我们已经去了纽约50多次。除了这个项目，顺便还和当地的所有地产公司都有了接触，跑来跑去很累，但是发现了很多挺有趣的事。美国地产商有些不一样的玩法，这里就聊聊美国地产界的一些小秘密。
首先问大家一个问题，房地产公司有几类？按照中国大多数人的看法，国内只有一种房地产公司，叫“黑心开发商”，当然这是调侃。总之，不管上市没上市，房地产公司都只是开发公司而已。可是当我到美国，在谈到要找一个开发商做合作伙伴的时候，当地的朋友立马儿就推荐了七家公司。他们说，这可跟你们讲的开发公司不一样，因为这七家公司实际上分为三种类型。
第一种就是老资格、大家族的公司，舍得花本钱，自己出钱自己做，慢工出细活儿，品质有保证。
第二种是做不动产投资信托的。这些机构会雇一些专业经理人，然后有明确的kpi指标，每年都要分红，所以是批量化流水线作业，速度快，但是质量比起第一种略逊一筹，这是一种资产管理类的不动产公司。
第三种就很奇怪了，他们自己出很少的本金，拉一批人投资，和前面做信托的不一样，他们最后能吃下很大一部分利润，做出来的活儿既有速度又有质量，往往还挺有创意。他们挣钱更多的是靠本事，有很大的创造性，而且他们品牌擦得非常亮。
我对第三种公司很感兴趣。我就琢磨着，为什么会有人出钱让这种公司做事呢？我跑了其中一家给他出钱的公司去看了看。这家公司是一家金融公司，叫阿波罗投资管理公司（apollo），专门给瑞联（related）这家开发公司出钱。之所以看上瑞联，就在于瑞联给投资人的回报总是远高于平均值，而且它永远比其他公司更能赚钱、更有创意。因此，引得阿波罗这家公司不断地追逐它，倒贴给它钱。瑞联能做到平均回报高于25%甚至是30%，这是一件非常了不起的事。
市场竞争太激烈了，怎么能说服投资人给你钱呢？投资人又不“傻”，让别人给你钱的唯一办法，就是用这笔钱创造更高的回报，让投资人和自己都能赚到大钱，这是一个正循环。你必须保证自己永远有充足的创意去折腾，然后保持高度的专业性，同时还有一些绝活儿，能够发现特别的利润空间，使投资人满载而归。
由此可见，即使在盖房子这种传统的行业里，美国人也能找到自己的独特办法，干出一些有意思还能保证自己利益的事情。创意、专业、手艺，这是我从这个“非主流”美国开发商身上学到的第一个小秘密。
美国房地产业已经发展了两百多年，中国才几十年。我们现在就像直接穿越，看到了中国房地产业未来可能的发展方向，觉得挺兴奋的。
我再来问大家第二个问题。一个自私的房地产商对这个社会是好还是坏呢？刚才我开了一个玩笑，说有人总给我们地产商戴帽子，说我们是“黑心”开发商。其实，黑心不黑心，就在于是不是唯利是图、忘了自己提供商品住宅的本分，光顾着损人利己了。
但大家冷静下来想想，在房地产的野蛮生长时代过去之后，那些名副其实的黑心开发商和做出正经商品房的开发商，早已有了明显的口碑差距。接下来打造品牌、拼口碑的时候，消费者们一下子就能够分出哪条是鱼、哪个是木、哪个是珍珠、哪个是烂石头。
我在参与世贸重建这个过程当中，其实就遇到了这么一个“自私但不黑心”的开发商，这也给了我一个小小的启示。